BOLIG+ er et ambitiøst initiativ med fokus på realisering af sunde, fleksible og energioptimerede boliger af høj arkitektonisk kvalitet.

På denne side kan du følge med i BOLIG+ processen og blive opdateret på projektets nyeste erfaringer.

Analyse af økonomiramme for BOLIG+ i konkurrencefasen.

Jeg skal ikke lægge skjul på, at jeg blev fyldt med skepsis, første gang jeg på en konference hørte Vibeke Grupe Larsen berette om det nye dyr i åbenbaringen BOLIG+ - det ultimativt energineutrale hus, hvor al energi inkl. beboernes husholdnings-el er dækket on site, og det vel at mærke inden for en normal byggeøkonomi svarende til rammebeløbet for alment byggeri. Helt oplagt var der her tale om et koncept skabt af ildsjæle i en et øjebliks eufori af, at vi kan, hvad vi vil, vi tager ja-hatten på og lægger alle kedelige argumenter om geometriske, fysiske og økonomiske begrænsninger til side. Det var vel i 2006. Tiden gik. Måske var det gået i sig selv det der BOLIG+....

Men ildsjælene giver ikke op. Endelig i 2008 er der fundet grund. I Nørresundby faktisk, men vi siger BOLIG+ Aalborg – det lyder lidt mere salgbart. Her skal BOLIG+ flagskibet opføres. Arkitema Architechts er som en del af TEAM+ blandt de firmaer der prækvalificeres til at deltage i konkurrencen.  I TEAM+ indgik følgende rådgivende firmaer: Arkitema Architechts / Orbicon / Esbensen / Faktor 3.  Med vores opbyggede erfaring om bæredygtigt og energirigtigt byggeri kunne vi simpelthen ikke dy os, men hvad har vi nu rodet os ud i? Hvad er det overhovedet for en opgave vi skal løse?

En forsømt disciplin inden for bæredygtighed har måske nok været at have tilstrækkelig respekt for økonomien, underbygget af at i starten af dette årtusinde pegede alle vækstpile kun én vej – opad. Det var vel blot et spørgsmål om prioritering. Hvis du koblede økonomi og bæredygtighed, risikerede du at blive slået i hartkorn med en vis hr. Lomborg. Det må imidlertid nok siges, at om ikke før så med introduceringen af DGNB certificeringen i DK er der kommet andre boller på suppen, men det var der så sandelig også i BOLIG+ konkurrenceprogrammet.

Maksimale kvadratmeterpriser jf. program. for BOLIG+ 7000 m2 boligbyggeri i 6 – 10 etager inkl. råhuskælder, rådgiverhonorar, byggeledelse og øvrige tekniske omkostninger var som følger:

 

Pris for boligbyggeri i lavenergikasse 1, nøglefærdigt, incl. råhuskælder: 11.000 kr/m2

Tillæg for at opnå energineutralitet: 850 kr/m2

Yderligere tillæg, hvis fjernvarme fravælges: 450 kr/m2

Ialt pris pr m2 for energineutralt byggeri; 12.300 kr/m2

(Alle priser er ekskl. moms)

 

Ovenstående priser er ekskl. ekstrafundering. Godt det samme da grunden krævede en heftig pælefundering.

Jf. konkurrencebetingelserne skulle forslaget holde sig inden for økonomirammerne. Imidlertid var det en rådgiverkonkurrence så der skulle ikke hæftes et bindende entreprenørtilbud i halen af det. Der var konstrueret en sindrig overbygning til Be06 energirammeprogrammet til dokumentation af et holdbart energikoncept – et BOLIG+ toolkit – men ikke stillet tilsvarende krav til dokumentation af økonomirammen. Imidlertid besluttede vi at tage den økonomiske udfordring lige så alvaroligt som energiregnskabet.

Den første betingelse for at styre økonomien var at få opsplittet tallene. Hvor mange håndværkerkroner var der pr. m2? Hvor megen vedvarende energi kunne vi påregne at kunne producere for 850 kr./m2 – for 1300 kr./m2?

Indledningsvist valgte vi at kortlægge energikrav til huset inden opgradering til energineutralitet. - Var lavenergiklasse 1 (i dag lavenergiklasse 2015) ambitiøst nok? For at finde svar gav vi os i kast med at vurdere økonomi afsat til løfte projektet op til energineutralitet.

For at følge ræsonnementerne her er det vigtigt at have styr på spillereglerne i energirammeberegning generelt og for BOLIG+ specifikt.

Som ved normal energirammeberegning er principperne i BOLIG+, at man regner i primærenergi, hvor alt via vægtningsfaktorer bliver omsat til kWh primærenergi. I BOLIG+ estimatet er anvendt en faktor 2,5 med omregning imellem kWh varmebehov og kWh el. (Der er for lavenergibyggeri i DK senere introduceret andre omregningsfaktorer imellem fjernvarme og el.) I byggeprogrammet er forudsat, at der til husholdnings-el skal afsættes 1700 kWh el pr. bolig pr. år. (Her vil mange nok ved skelen til egen elregning konstatere, at det er et relativt lavt forbrug. Rigtigt - ét så lavt privat elforbrug forudsætter en energirigtig adfærd, og at installationerne på alle måder understøttet dette). I BOLIG+ er dette omsat til forbrug pr. m2 cirka 15 kWh/m2 pr. år. Det umiddelbart mest oplagte virkemiddel til at dække dette forbrug med vedvarende energi er solceller. Men det er jo ikke nok at dække de 15 kWh/m2 pr. år til husholdnings-el – vi skal jo også dække energiforbrug til opvarmning, brugsvand og ventilation. (Vi tillader os at forudsætte at designet sikrer, at der ikke er et kølebehov).

Vores erfaring siger os, at det bliver en meget stor udfordring at matche det endelige energibehov med optimalt placerede solceller. Vi anlægger derfor den forsigtige betragtning, at solcellerne i gennemsnit vil producere 100 kWh/m2 pr. år. Vi vurderer også, at hvis det overhovedet skal være muligt at nå i mål med energineutraliteten inden for den afsatte energiramme og dernæst også at løse det teknisk med den geometri og kompakthed som projektet jf. andre krav – lokalplan og programkrav – vil få, så bliver det en grundlæggende udfordring gennem designfasen at skaffe egnede arealer til placering af solceller på bygningen. Vi har på dette tidspunkt fået de første erfaringer med urbane vindmøller og ved, at de desværre ikke kan forventes at levere det, som de lover. Derfor står det hurtigt klart, at programmets oplæg til at bygge et lavenergiklasse 1 hus og derefter opgradere det til energineutralitet vha. teknisk hejs ikke holder. Afsættet skal opgraderes fra klasse 1 (i dag klasse 2015) til passivhus niveau, og det er det som vores indledende økonomiske estimater derfor tager udgangspunkt i.

Vi estimerer husets energibehov til opvarmning, varmt brugsvand og ventilation (15/2,5+15/2,5+5)kWh/m2 pr. år = 17 kWh/m2 pr. år. En udregning som senere i konkurrenceforløbet, da vi får pakket BOLIG+ toolkittet ud, viser sig at være for optimistisk, men det er en anden historie, der blot gør det endnu sværere, endnu mere ambitiøst.

Tilbage til tallene. Fik I den, at de 2 gange 15 kWh divideres med 2,5? Det kan vi gøre, da det er kWh beregnet varmebehov, som vi nu vil modregne med el, der i primærenergiregnskabet vægter 2,5 gange højere end kWh varmebehov. Summa summarum har vi nu (15+17) kWh/m2 pr. år = 32 kWh/m2 pr. år el, som skal produceres på bygningen. Mest oplagt sker det i solpaneler, og det er det vi indledningsvist regner på, da det er let at håndtere. Resultatet er næsten hovedregning 0,32 m2 solcellepanel pr. m2 svarende til en udgift på ca. 1280 kr./m2. Sammenholdes det med budgetrammen for energineutralitet, ses det, at de 850 kr./m2 langt fra er nok til at dække de forventede udgifter. Vi er nødt til også at have fat i de 450 kr., som må tillægges, hvis fjernvarmen fravælges. Det efterlader dog en række på dette tidspunkt ubesvarede spørgsmål: Er det muligt at klare al opvarmning af bolig og brugsvand med 12 kWh/m2 pr. år? Og inden for hvilken ramme skal varmepumper etc. finansieres? En udfordring vi skriver os bag øret.

Tilbage står – inden vi kaster os over skitseringen – et estimere hvor mange kroner der er at bygge for pr. m2. Dette sker ved en simpel tilbageregning fra de 11.000 kr./m2, hvorfra trækkes udgift til råhuskælder, honorar, byggeledelse mv. Resultat er, at det i rene håndværkerudgifter for en BOLIG+ sag anno 2009 maksimalt må koste 9.200 kr./m2 at opføre et sådant etageboligbyggeri i passivhusklassen. Det lyder ikke umiddelbart af mange penge, men det var ikke desto mindre udfordringen.

For af opnå det mest præcise afsæt for strategiske, designmæssige og tekniske valg er det min overbevisning, at det er helt afgørende, at der i den indledende kortlægning af opgaven udføres en økonomisk analyse, og at denne ajourføres undervejs i processen. I den akutelle sag var det en del af grundlaget for, at det blev en vinder. En vinder, der skulle have været flagskibet for BOLIG+ konceptet, men desværre i realiseringsfasen - forårsaget af et i finanskrisens dønninger dødt Aalborgensisk boligmarked - blev sat på grund. 

Lars Kvist, kompetenceleder bæredygtighed, Arkitema Architechts, november 2012